开发商“反悔”被判败诉 司法裁量有态度

(原标题:开发商“反悔”被判败诉 司法裁量有态度)

房价涨了开发商想“反悔”,房价跌了买家又闹着要“退货”,卖出去的房子泼出去的水,覆水难收的道理无论是开发商还是购房者心中都应有理智的判断,明确的司法裁量就是要有能力维护社会运行的基本秩序与规则。开发商“举报”自己无证销售、进而以未取得商品房预售许可证为由主张购房合同无效,此番石家庄法院的判决认定开发商滥用诉权,“在房价大幅上涨后的今天以自己未取得预售许可为由要求宣告合同无效,明显违背诚实信用原则”,司法态度可谓明确。

有一种“神操作”,叫开发商以无证销售为由起诉购房者,试图收回已经涨价的房子。日前,河北石家庄桥西法院对这样一起案件作出一审判决,认定开发商向法院提出诉讼的行为属滥用诉权、构成恶意诉讼,并判决驳回其诉讼请求。

一份颇为难得的司法判决,对开发商的“反悔”行为进行否定性评价,意在重申民事法律关系中的诚实守信原则。在具体的司法判决中亦可看到,健康有序的市场运行有赖全体社会成员对规则的尊重和信守。本案一审判决书显示,开发商一方提起诉讼的事由中不仅承认了商品房预售许可的长期欠缺,还透露出一个耐人寻味的细节:在2016年具体购房合同签订时已处于现房状态的房产项目“截至目前没有取得任何手续”,开发商公然违法的行为令政府主管部门对具体房产项目的行政审批、监管流程长时间处于停滞状态,其对正常房地产市场秩序产生了恶劣影响。此次司法裁量为行政处罚提供线索,亦有助于维护正常房地产市场的健康秩序。开发商与购房者之间的纠纷在日常生活中日渐频繁甚至不可避免,具体司法裁量准确地适用法律、发挥定纷止争作用,不仅实现了个案公平,更在于有效维护秩序、明示规则。

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易眼看房

开发商不约而同“反悔”的依据,源自最高法2003年一份关于商品房买卖合同纠纷的解释,该解释规定“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效”,并同时明确“起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”。应当看到,彼时相关解释出台便有明确“对当事人在平等自愿基础上订立的合同,只要没有《合同法》第52条规定的合同无效的情形,就应尽量尊重双方当事人的意思表示,不轻易确认合同无效”。“不轻易确认合同无效”的态度应在具体个案的判决中由法官秉持专业中立态度予以贯彻,充分考虑具体诉讼的双方情况以及纠纷背后的利益因素,应当说本案中一审法院对具体诉讼争议的详细查明是判决做出的关键。涉案房屋在合同订立时已属现房,但两年后诉讼发生时依然没有办理房屋预售许可证,使得合同“可以认定有效”的条件不具备,一审判决中开发商“未提供办理竣工验收的证据”的行为是被法院认定为预售许可迟迟无法取得的原因,进而才有开发商系恶意诉讼的司法判断。